En principe, le loyer d'un bail d'habitation ne peut être augmenté à la guise du bailleur.

L'augmentation, qui est la plupart du temps annuelle, est plafonnée par l'IRL publié chaque trimestre par l'INSEE.

(voir mon article sur l'Indice de révision des loyers: http://www.avocat-aix-en-provence.eu/index.php?2007/05/26/57-revision-d-un-loyer-d-habitation-loi-de-1989

La loi du 6 juillet 1989 a cependant prévu un mécanisme d'augmentation du loyer d'un bail renouvelé, lorsqu'il est manifestement sous-évalué.

L'augmentation ne peut intervenir qu'à l'occasion du renouvellement du bail.

Le bailleur devra respecter des règles de notification bien précises, prévues par l'article 17c de la loi de 1989, qui implique la saisine de la Commission Départementale de Conciliation, pour avis, puis celle du Tribunal d'Instance du lieu de situation de l'immeuble.

Le nouveau loyer demandé doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Le bailleur devra fournir au locataire plusieurs références (un minimum de 3 ou 6 suivant la taille de la ville), permettant d'avoir une idée précise des loyers du secteur.

A l'issue du procéssus judiciaire, le contrat de bail sera renouvelé pour 3 ou 6 ans, selon les hypothèses, à compter de l'expiration du bail et dans les conditions fixées par le juge.

La loi a néanmoins prévu que l'augmentation du loyer serait étalée sur 3 ans ou 6 ans, afin que le locataire ne se retrouve pas confronté, du jour au lendemain à un nouveau loyer qu'il ne pourrait assumer.

Bien entendu, ce texte ne permet pas d'échapper au plafonnement des augmentations indiciaires dans toutes les hypothèses où le loyer se révèle être en dessous des prix de secteur.

Encore faut-il que le loyer soit "manifestement sous-évalué", ce qui implique une sous-évaluation manifeste, quoique la loi ne donne pas de critère particulier pour apprécier la faiblesse du loyer.

Tant le locataire que le bailleur, a intérêt à s'entourer des conseils d'un avocat lors de ladite procédure.

En effet, à défaut d'agir dans les délais requis ou bien si la procédure devait être annulée, le bail serait reconduit pour 3 ou 6 ans, aux conditions antérieures.

On saisit dès lors également l'intérêt du locataire de contester la procédure d'augmentation prévue par l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989.